Actuellement, la vente en viager d’un bien immobilier, et plus particulièrement le viager occupé, est de plus en courant en France. Pour le cas d’un viager immobilier, la rente obtenue est seulement en fonction de la valeur du bien, tandis que pour un viager occupé, quelques paramètres supplémentaires sont à considérer. Pour en savoir un peu plus, suivez cet article.
Qu’est-ce qu’un viager occupé ?
Avant d’entrer dans le mode de calcul d’un viager occupé, il est d’abord nécessaire de définir ce que c’est en réalité. Il s’agît d’un type de vente immobilier dans laquelle la personne en âge avancée vend sa demeure en contrepartie d’une rente viagère, tout en conservant son droit d’y habiter jusqu’à sa mort. C’est une pratique courante dans le cas des personnes qui vivent seuls et dont les membres de la famille ne se soucient plus.
Dans un simple viager, le vendeur (appelé crédirentier) reçoit de l’acheteur (appelé débirentier) une rente viagère, c’est-à-dire une somme annuelle, mensuelle ou trimestrielle, selon le contrat à établir, à verser jusqu’à son décès ; ou bien un acompte initial (connu sous le nom bouquet) suivi d’une rente régulière.
Dans un viager occupé, il faut déduire de la rente viagère le prix du logement. Cette opération courante dans de telle situation est appelée abattement pour usufruit et occupation. Pour ce faire, il existe quelques méthodes de calcul à considérer.
Quel est l’intérêt d’un viager occupé ?
Le viager occupé permet aux personnes âgées de jouir dès leur vivant de la valeur de leurs biens immobiliers. En effet, ce type de transaction immobilière concerne surtout les vieilles personnes qui n’ont personne sur qui compter pour leur venir en aide. En optant pour le viager occupé, elles pourront dorénavant continuer à y habiter tout en recevant une rente viagère périodique. A leur mort, l’immobilier devra entièrement la propriété de l’acheteur : tout le monde y gagne dans le contrat!
Quelles sont les méthodes de calcul d’un viager occupé ?
Méthode 1 : La méthode de calcul d’un viager occupé sur une tête
Cette première méthode consiste, dans un premier temps à estimer la valeur vénale du bien immobilier ; puis à négocier le bouquet du viager occupé ; ensuite à calculer le droit d’usage et d’habitation ; après, à déterminer le capital réel à renter ; et enfin à convertir le capital à renter en rente viagère.
- Estimation de la valeur vénale
- Négociation du bouquet du viager occupé
- Calcul du droit d’usage et d’habitation
- Calcul du capital à renter
- Conversion du capital à renter en rentes viagères
La valeur vénale du bien immobilier, c’est le prix convenu par le vendeur et l’acheteur après avoir négocié. Il s’agît alors du prix de la transaction immobilière ou encore prix du marché.
Le bouquet, c’est la première somme à verser au moment de la signature du contrat de vente. En général, le vendeur propose toujours entre 20 à 30% de la valeur vénale du bien immobilier. Mais la valeur finale du bouquet dépendra de la négociation entre l’acheteur et le vendeur. A noter que si le bouquet est revenu à la baisse, la rente viagère va alors augmenter.
Cette somme s’obtient en faisant la multiplication entre la valeur annuelle du loyer du logement et le coefficient multiplicateur du barème viager (l’équivalent de l’espérance de vie de la personne âgée). Etant donné que la location va durer jusqu’à la mort de la personne âgée, ce coefficient tient alors compte de l’âge actuelle du vendeur. En outre, celui-ci est également en fonction du rendement locatif, c’est-à-dire le rapport entre la somme totale du loyer à payer et la valeur vénale du bien immobilier.
Cette valeur s’obtient en faisant la soustraction entre la valeur vénale du bien immobilier et la somme totale du bouquet et du droit d’usage et d’habitation.
A verser mensuellement, les rentes viagères sont obtenues à partir de la formule suivante :
Rente viagère mensuelle = (valeur du capital à renter) / (12 x coefficient multiplicateur du barème viager)
Mais il est également possible de régler le viager occupé sans rentes viagères, c’est-à-dire en un seul bouquet. Dans ce cas, il suffit de déduire le droit d’usage et d’habitation de la valeur vénale du bien immobilier.
Méthode 2 : La méthode de calcul d’un viager occupé sur deux têtes
En fait, le nombre de têtes dont il est question, c’est le nombre de vendeurs qui se partageront les rentes viagères. Il peut s’agir d’un vieux couple, ou de deux personnes de même sang (frère et soeur, deux frères, deux soeurs, …).
Dans ce cas, la méthode de calcul sera celle du viager occupé sur une tête appliquée sur la base d’un autre coefficient multiplicateur du barème viager. Effectivement, tous les principes de calcul demeurent toujours sauf que pour cette fois, l’espérance de vie à estimer concernera les deux personnes à la fois. Aussi, dans la pratique, il est courant de prendre un coefficient supérieur à l’espérance de vie de la plus jeune personne.
